История и общие понятия

Недвижимость – основа национального богатства страны. Объекты недвижимости стали не только товаром, удовлетворяющим потребности людей, но и капиталом в вещной форме, приносящим доход. Вложения в недвижимость (в виде товара или капитала) представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Стоимость такого товара и его доходность зависит в большой степени от правильного управления им, в частности от знания предмета управления, от знания экономики, конъюнктуры рынка, законодательства и прочего, влияющего на управляемый объект.

В советский период, в связи с отменой частной собственности, деление вещей на движимое и недвижимое имущество трансформировалось в понятие «основные фонды», собственником которых являлось государство и весь народ. В современной России с переходом к рыночным отношениям, понятия «недвижимость» «недвижимое имущество» вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР от 31 мая 1991г. (ст. 4).

Затем этот термин был подтверждён в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплён Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст.130, 132), (таблица 2.1):

В общем виде, можно сформулировать, что к объектам недвижимости отнесены земельные участки и то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, невозможно. Вполне движимые воздушные и морские суда причислены к недвижимому имуществу по целесообразности распространения на них специального международного правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. А вот автомобильные, железные дороги, трубопроводы, линии электропередач, кабели и т.п. в состав недвижимого имущества законодательно не включены, хотя таковым являются по факту.

Таким образом, в теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. В таблице 2.2 даны учитываемые характеристики и факторы объекта недвижимости, в зависимости от рассматриваемой концепции:

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. Понятие недвижимости в мировой практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание.

Среди объектов над поверхностью земли различают произведённые улучшения: здания и сооружения, мелиорацию, рекультивацию, подъездные пути, каналы и прочее. А в зданиях и сооружениях составляющей частью недвижимости считают движимые конструкции (лифты, эскалаторы). В общем случае собственник имеет право на весь комплекс имущества. Но объём воздушного пространства ограничивается суверенитетом государства на навигационное воздушное пространство страны. Не абсолютно и право на недра.

Можно пользоваться ближайшим слоем глины песка, но недра, как правило, в собственности у государства. (В США собственник имеет право на недра на глубину в 50 тыс. футов (15,24 км), и на высоту 1500 футов воздушного пространства (457,2 м)). Нет ограничений на солнечный свет. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (таблица 2.3).

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные её родовые и видовые признаки.